Druhy úschov při realitních transakcích: Co potřebujete vědět, než podepíšete smlouvu
- misazychovaworking
- před 5 dny
- Minut čtení: 5
Aktualizováno: před 1 dnem
Při prodeji nebo koupi nemovitosti se řeší mnoho kroků – a jedním z nich může být i úschova kupní ceny. Možná si říkáte: „Proč vlastně úschova? Nemůže kupující poslat peníze přímo prodávajícímu?“ Teoreticky ano, ale prakticky to může být velmi rizikové.
Úschova slouží jako bezpečný most mezi převodem vlastnictví a převodem peněz. Peníze se nejprve složí u tzv. schovatele – třetí, nezávislé osoby, která je uvolní až ve chvíli, kdy jsou splněny podmínky kupní smlouvy. Nejčastěji jde o přepis vlastnictví na katastru nemovitostí.
Proč je úschova důležitá?
Kupující má jistotu, že nepřijde o své peníze, aniž by skutečně získal nemovitost.
Prodávající má jistotu, že mu budou peníze vyplaceny, jakmile převede vlastnictví.
Minimalizují se rizika, zpoždění a nedorozumění mezi stranami.
Správně nastavená úschova chrání obě strany a vnáší do transakce právní jistotu a klid.
Hlavní typy úschov a jejich podrobnosti
Níže uvádím tři nejběžnější a doporučované formy úschov, včetně jejich výhod, nevýhod a specifik, které vám pomohou se lépe rozhodnout. V praxi se navíc až překvapivě často objevuje i čtvrtý typ úschovy, který pro úplnost rovněž zmíním.
1. Advokátní úschova
Advokátní úschova je nejčastěji využívanou a zároveň cenově dostupnou možností, jak bezpečně převést peníze při koupi nemovitosti. Její princip je jednoduchý a zároveň velmi účinný.
Jak funguje?
Kupující složí kupní cenu na zvláštní účet vedený advokátem. Ten tyto prostředky uvolní prodávajícímu až ve chvíli, kdy jsou splněny všechny podmínky smlouvy – zejména přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí a případně výmaz všech závazků, které na nemovitosti vázly.
Výhody advokátní úschovy:
Právní jistota a dohled ze strany České advokátní komory
Přehledný a relativně rychlý proces
Profesní pojištění advokáta v případě pochybení
Individuální přístup a vysoká míra flexibility
Na co si dát pozor?
Je důležité vybrat důvěryhodného advokáta se zkušeností v oblasti realit.
Úroveň služeb se může výrazně lišit, a proto doporučuji řídit se doporučením realitního makléře, který má s konkrétními advokáty praktické zkušenosti.
Cena
Ceny advokátních úschov jsou smluvní a liší se podle lokality, hodnoty nemovitosti a rozsahu právních služeb. Obvykle se pohybují v řádu několika tisíc korun.
Kam peníze skutečně putují?
Peníze nejsou „u advokáta v šuplíku“, jak si někdo možná představuje, ale na samostatném svěřeneckém účtu vedeném výhradně pro tuto úschovu. Tento účet je striktně oddělený od jakýchkoli jiných prostředků advokáta a je pod dohledem České advokátní komory. Klient má tak jistotu, že jeho peníze jsou v bezpečí až do okamžiku, kdy se nemovitost skutečně převede na jeho jméno.
Novinka od roku 2026: Garanční fond pro ještě větší ochranu klientů
Od 1. ledna 2026 bude fungovat Garanční fond České advokátní komory, který přináší další úroveň ochrany pro klienty. V případě zpronevěry peněz v advokátní úschově bude možné čerpat náhradu až do výše 5 milionů Kč, pokud šlo o úschovu kupní ceny nemovitosti určené k bydlení.
Fond bude financován přímo advokáty formou povinných příspěvků a představuje významný krok k větší bezpečnosti a důvěře v advokátní služby.
2. Notářská úschova
Vyšší právní váha – ideální pro složitější případy
Jak funguje:
Peníze jsou složeny u notáře, který jejich přijetí zapisuje do veřejného seznamu úschov. Uvolnění prostředků probíhá až po splnění všech předem dohodnutých podmínek – nejčastěji přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí a případně výmaz závazků, které na nemovitosti vázly.
Výhody:
Odborný dohled a vysoká míra důvěryhodnosti (notář má povinnost úschovu zaevidovat a podléhá dohledu Notářské komory ČR)
Vhodné pro komplikovanější převody (např. dědictví, spoluvlastnictví, vyšší částky nebo situace, kdy jedna ze stran trvá na maximální právní jistotě – např. při vícestranných smlouvách)
Vysoká míra formality a transparentní proces (notářský zápis má vyšší důkazní váhu a jednotlivé kroky jsou dohledatelné v oficiálním registru)
Nevýhody:
Vyšší náklady oproti advokátní úschově
Méně flexibilní, administrativně náročnější proces
Cena:
Obvykle mezi 0,1 % až 1,2 % z uschované částky – záleží na výši částky a rozsahu poskytnutých služeb. V některých případech může být cena vyšší (např. při vícestranných smlouvách nebo specifických podmínkách).
3. Bankovní úschova
Nejvyšší míra bezpečnosti – vhodné pro náročnější nebo firemní transakce
Jak funguje:
Bankovní instituce zřizuje speciální úschovní účet, označovaný taky jako jistotní běžný účet, na který kupující složí finanční prostředky. Ty zde zůstávají uloženy do doby, než klienti doloží všechny podklady ke splnění smluvních podmínek – typicky přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí. Poté banka prostředky uvolní prodávajícímu.
Výhody:
Velmi vysoká úroveň bezpečnosti (peníze jsou chráněny v rámci bankovního systému)
Přesná evidence a plná kontrola nad pohybem financí
Vysoká důvěryhodnost vůči institucím a investorům (např. banky, zahraniční partneři, auditoři)
Vhodné pro developerské projekty, firemní akvizice nebo transakce se zahraniční účastí
Nevýhody:
Komplikovanější a často zdlouhavější proces
Vyšší administrativní náročnost a velmi nízká flexibilita
Vyšší poplatky než u advokátní úschovy
Ne každá banka tuto službu nabízí – a většina ji poskytuje pouze vlastním klientům, obvykle v kombinaci s dalším produktem (např. hypotečním úvěrem). Pro „zákazníky zvenčí“ bývá bankovní úschova často nedostupná.
Cena:
Obvykle mezi 0,1 % až 0,3 % z uschované částky – záleží na konkrétní bance, rozsahu smluvního nastavení a dalších souvisejících službách.
4. Úschova u realitní kanceláře
Nízká nebo nulová právní jistota – nedoporučuji
Jak funguje:
Peníze jsou složeny na účet realitní kanceláře, která je drží do doby převodu vlastnictví. Neexistují však žádná závazná pravidla, jak přesně má být úschova vedena, žádný zákonný dohled a často ani žádné profesní pojištění.
Proč je tato varianta riziková:
Žádný dohled státu ani odborné komory
Účty nejsou oddělené – často jde o běžný provozní účet realitky
Žádná právní odpovědnost a často ani pojistné krytí
Minimální nebo žádná transparentnost – kupující často vůbec neví, kde peníze „ležely“
Neexistuje standardizovaná smluvní dokumentace – a úschova bývá čistě „o důvěře“
Proč ji některé realitky nabízejí?
Důvod je jednoduchý: je to pro ně levnější a výhodnější. Úschovu si „vyřídí po svém“, nemusí platit advokáta nebo notáře.
A navíc – pokud peníze složené do úschovy drží na svém účtu, realitní kancelář z nich může mít zisk ve formě úroků. Jde tedy o čistě interní výhodu realitky, která ale není ve prospěch klienta.
Když kupující trvá na bezpečné formě úschovy (např. advokátní), realitní kancelář mu často řekne, že si ji musí zaplatit sám – přestože právě ona zprostředkovává celou transakci.
Shrnutí:
Úschova u realitní kanceláře není právní služba. Neexistuje žádná instituce, která by její průběh kontrolovala, a v případě problémů není komu se dovolat.
Z mého pohledu je to forma, která by vůbec neměla být nabízena – a pokud se s ní setkáte, doporučuji trvat na nezávislé úschově u advokáta, notáře nebo banky.
Jak si vybrat správný typ úschovy?
Při rozhodování doporučuji zvážit tři základní faktory:
Výši kupní ceny – čím vyšší částka, tím důležitější je bezpečnost a dohled
Složitost transakce – komplikované majetkoprávní vztahy vyžadují pečlivější právní rámec
Důvěryhodnost poskytovatele – advokát nebo notář by měl být ověřený, ideálně doporučený vaším makléřem
Závěrem
Úschova není formalita – je to klíčový moment, který rozhoduje o tom, zda celý obchod proběhne bezpečně a hladce.
Proto jako realitní makléřka vždy kladu důraz na to, aby si klienti zvolili takovou formu úschovy, která odpovídá nejen jejich potřebám, ale i rozsahu obchodu.
Bezpečná úschova = bezpečný obchod.
Potřebujete s tím pomoci? Ráda s vámi proberu konkrétní situaci a doporučím řešení, které bude nejen bezpečné, ale také efektivní. Stačí se ozvat.
Comentários